Dobrý deň,
najskôr by som Vás chcela ako klienta pochváliť, lebo vidím, že patríte ku klientom, ktorí preverujú svoje rozhodnutie z viacerých strán, veľa otázok už máte zodpovedaných a viacmenej ste, na základe dostupných informácií, už rozhodnutí.

Čo sa týka fixácie úrokovej sadzby. Ak neplánujete splatiť úver predčasne (neočakávate nejaké finančné prostriedky napríklad z dedičstva, predaja nehnuteľnosti a pod.), odporúčala by som zvoliť dlhšiu dobu fixácie z dôvodu, ktorý uvádzate aj Vy - nízkych úrokových sadzieb a z dlhodobejšieho hľadiska nemennú výšku mesačnej splátky.
Čo sa týka možnosti mimoriadnych splátok, tu by som len doplnila, že vo VÚB je možné 1x v rámci kalendárneho roku vložiť mimoriadnu splátku až do výšky 20% z výšky pôvodne čerpaného úveru bez poplatku. Táto možnosť platí aj v prípade 5 ročnej fixácie.

Čo sa týka doby splatnosti úveru, ja osobne preferujem čo najdlhšiu možnú dobu splatnosti. Z pohľadu preplatiteľnosti úveru to znie možno ako paradox, ale je potrebné si uvedomiť, že na to, ako vnímame mesačnú splátku má najväčší vplyv inflácia.
Sami uvádzate, že teraz Vám tvorí pomer splátok úveru 25% z Vašej čistej mzdy. O 10 rokov bude toto číslo vďaka inflácii oveľa menšie a stále bude klesať...

Podobnú úvahu o vplyve inflácie na úvery som už písala na:
http://www.optimalnahypoteka.sk/blog/archiv/p/27/oplati-sa-hypoteka

Na základe dôvodov, ktoré uvádzate v druhej časti Vášho príspevku, predpokladám, že zvažujete 20 ročnú dobu splatnosti. Avšak po prečítaní dôvodov, ktoré uvádzate v celom Vašom príspevku (plánujete dieťa, nemožnosť mimoriadnych splátok), by som vo Vašom prípade zvažovala 30 ročnú dobu splatnosti. Je to aj z dôvodu, že k dnešnému dňu nie je možné určiť náklady, ktoré Vám vzniknú, keď Vám do rodiny pribudne ďalší člen a ako to ovplyvní celú Vašu finančnú situáciu.
Ak sa Vám po čase finančná situácia ustáli a prípadne zlepší a Váš finančný rozpočet nebude "na hrane", môžete požiadať banku o zmenu doby splatnosti na kratšiu dobu. Ak Váš príjem bude postačujúci na novú výšku mesačnej splátky, banka Vám vyjde v ústrety a skráti Vám dobu splatnosti.

Úvaha nad dĺžkou fixácie sadzby: voľba dĺžky viazanosti sa robí s ohľadom na 3 veci: 1/ potreba predčasného splatenia – bez poplatku sa dá splatiť na výročie fixácie, 2/ očakávaný vývoj úrokových sadzieb, 3/ stabilita výdavkov v rodine

Ad1/ keď klient vopred uvažuje o predčasnom splatení po určitej dobe, bolo vhodnejšie zvoliť kratšiu fixáciu, aby obdobie bezplatného splatenia úveru bolo k dispozícii čo najčastejšie. Pri nových spotrebných úveroch na bývanie budú už nižšie poplatky a preto táto možnosť nie je už taká relevantná pri rozhodovaní.

Ad2/ momentálne máme nízke sadzby a očakáva sa ich nárast v ďalších rokoch. Ľudí to zvádza k snahe zafixovať si súčasne „nízke“ úroky na 3,5,10 rokov. Treba si ale uvedomiť, že dlhšie fixácie majú takmer vždy vyššie sadzby ako kratšie fixácie, preto výhodnosť dlhej fixácie je vtedy, keď ju zafixujem a následne sadzby začnú rásť a dosiahnu určité úrovne. Pretože viaceré prepočty s odhadmi vývoja sadzieb ukazujú, že nie je finančne výhodné fixovať si dlhú fixáciu a od začiatku platiť vysokú sadzbu. Okrem toho, aj keď sú medzibankové sadzby EURIBOR veľmi nízke, cca 1,15%, úroky z úverov sú okolo 4-5%, podľa porovnania časopisu Trend, jedny z najvyšších v EU, čo banky zdôvodňujú vyšším rizikom slovenských klientov a tým si účtujú vyššie rizikové marže. Môže sa ľahko stať, že aj keď centrálne sadzby narastú, po kríze bude aj nižšie riziko a banky si budú uberať z rizikových marží a sadzby úverov tak nemusia ešte rok-dva-tri stúpnuť, resp. stúpnu len málo a v takom prípade sa neoplatí fixovať dlhšie fixácie, ktoré sú drahé.

Ad3/ stabilita výdavkov je dôležitá pre tých ľudí, ktorým vychádza splácanie „natesno“. Keby mali kratšiu fixáciu a sadzby by vyskočili prudko hore, výška splátky by sa mohla výrazne zvýšiť a to by ohrozilo schopnosť splácania úveru. V týchto prípadoch by som odporučil dlhšiu fixáciu, inak len strednú, cca 3r.

p.Harišová: úvaha, že je vhodné si zvoliť čo najdlhšiu splatnosť, pretože po 10-15-20 rokoch bude súčasná výška splátky tvoriť len malú časť z príjmu mi nedáva logiku. Výrok je síce pravdivý, ale fakt, že teraz mi splátka hypotéky tvorí 40% z príjmu a za 20 rokov bude tvoriť len 20% z príjmu nič nemení na fakte, koľko za tú dlhú dobu preplatím. Ak si klient môže dovoliť platiť vyššiu splátku pri kratšej dobe splatnosti, odporúčam kratšiu dobu, s jednou výnimkou. Napríklad pri 10 ročnej splatnosti by klient splácal 800 eur mesačne, ak by si bral úver na 30 rokov, splátka by bola 450 eur, a zvyšných 350 eur by pravidelne mesačne investoval. Síce by úver viac preplatil, ale na konci úveru by realizoval výnos z investície, ktorý zníži preplatenie úveru a priniesie zisk.

Richard: to je ideálny prípad, zobrať si 10 ročnú hypotéku, ale uvedomme si, že pri 10 ročnej splatnosti môže výjsť aj 2x tak vysoká splátka ako u 30 ročnej a to je pre väčšinu „štandardných“ klientov (mladí ľudia, ktorí si len tak-tak môžu dovoliť hypotéku) neúnosné.

Vinco: „hypotéku na 30 rokov si môže brať len šialenec“. Potom je šialených možno 70% ľudí na Slovensku. Málokto môže uvažovať nad najvýhodnejším pomerom výška splátky / preplatenosť úveru. Ľudia si štandardne volia čo najdlhšiu dobu splácania, aby mali čo najmenšiu splátku, ktorá im ešte prejde pri schvaľovaní úveru.