Dobrý deň,

ak sa pri prevode vlastníctva nehnuteľností obrátite na notára, získate istotu. Notár je totiž nestranným arbitrom dohôd, ktoré sa pred ním uzatvárajú, je garantom slušnosti a istoty zmluvných vzťahov.

Notár v prvom rade prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti, bude zodpovedať za preukázanie totožnosti účastníkov, vypracuje bezchybný právny úkon a zabezpečí pre účastníkov zápis v evidencii nehnuteľností. Vďaka spisovaniu právnych transakcií vo forme notárskych zápisníc sa posilní bezpečnosť a istota pri katastrálnych konaniach. Notár má právomoc a zároveň povinnosť zistiť totožnosť účastníka konania. Ak napriek prešetreniu totožnosti dôjde k zneužitiu a vzniku škody, je účastník chránený a môže si uplatniť náhradu škody voči štátu.

V prípade, že zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bude spísaná notárom vo forme notárskej zápisnice a zaslaná na vklad do katastra nehnuteľností, zmluvným stranám to zaručuje právnu istotu. Notár môže zabezpečiť istenie finančných prostriedkov prostredníctvom notárskej úschovy peňazí tak, aby kúpna cena bola predávajúcemu vyplatená až po tom, ako bude nehnuteľnosť zapísaná v katastri na nového vlastníka.

Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy. V prípade pochybenia a vzniku škody je notár poistený a zaisťuje návratnosť finančných prostriedkov cez inštitút náhrady škody. Notár je povinný oznámiť účastníkom zmluvy o prevode nehnuteľností výšku svojho poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice.

Notár sa tiež postará o kompletný vklad do katastra. Ak spíše zmluvu o prevode nehnuteľnosti, správa katastra sa sústredí už len na súladnosť zmluvy s katastrálnym operátom a neskúma občianskoprávne aspekty zmluvy, pričom správy katastra tento ušetrený čas využijú na rýchlejšie povolenie vkladu. Doterajšia právna úprava rátala s povolením vkladu za poplatok 66 € za 30 dní a za poplatok 265,50 € za 15 dní. Každý notár má elektronický podpis, na základe ktorého môže s orgánom verejnej správy komunikovať elektronicky. V prípade podania návrhu na vklad do katastra elektronicky zákon umožňuje znížiť správny poplatok z návrhu na vklad zo 66 € na 18 €.

V prípade hypotekárneho úveru Vám kupujúci preukáže pred podpísaním notárskej zápisnice potvrdenie z banky o tom, že má schválený úver, a kúpne zmluvy sa nepodajú do katastra pred záložnými zmluvami z banky, čo Vám ako predávajúcej zaistí, že peniaze Vám budú vyplatené priamo z banky. Táto dohoda samozrejme bude zakomponovaná v notárskej zápisnici.

Ceny notárskych zápisníc sú presne dané vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Zb. a počítajú sa z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Napr. pri kúpnej cene 33 000 € je odmena za spísanie notárskej zápisnice a všetky ďalšie úkony s tým spojené cca. 250 € s DPH.

Za Notársku komoru SR odpovedal: Mgr. Peter Danczi

UPOZORNENIE: Poskytnutá odpoveď vyplýva z informácií poskytnutých v otázke. Keďže otázka len stručne popisuje situáciu, je možné, že ďalšie okolnosti, ktoré nie sú v otázke spomenuté môžu zmeniť povahu odpovede. Odporúčame preto sa poradiť s odborníkom, napríklad notárom, ktorý dôkladne preverí všetky okolnosti uvedenej situácie.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí podľa Občianskeho zákonníka obsahovať predovšetkým označenie zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho), predmet kúpy a kúpnu cenu. Kúpna cena za nehnuteľnosť sa určuje na základe dohody zmluvných strán. V súčasnosti je bežné, že kupujúci zaplatia kúpnu cenu nehnuteľnosti prostredníctvom úveru. Pokiaľ si kupujúci berie na zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti úver, zaťaženie môže byť riešené viacerými spôsobmi. Kupujúci môže so súhlasom predávajúceho založiť kupovanú nehnuteľnosť alebo môže kupujúci založiť inú nehnuteľnosť. V prípade, ak predávajúci udelí súhlas so zriadením záložného práva k predávanej nehnuteľnosti, možno priamo v záložnej zmluve dohodnúť, že poskytnutý úver, resp. jeho časť bude poukázaná priamo na účet predávajúceho, ktorý tak bude mať istotu, že kúpna cena mu bude zaplatená z poskytnutého úveru a tento nebude použitý na iný účel. Samozrejme, je potrebné si preveriť, či takýto úver bude kupujúcemu skutočne poskytnutý. K uzatvoreniu záložnej zmluvy, úverovej zmluvy a kúpnej zmluvy môže dôjsť aj v jeden deň.

V prípade, ak kupujúci disponuje kúpnou cenou, môžu si zmluvné strany dohodnúť jej zloženie do úschovy, alebo vinkulovať peňažné prostriedky v prospech predávajúceho na účet v banke do času, kým nebude povolený vklad vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Samozrejme sa dá dohodnúť aj na zaplatení kúpnej ceny priamo pri podpise kúpnej zmluvy, vždy záleží od dohody zmluvných strán. Pokiaľ by však bola celá kúpna cena zaplatená pri podpise zmluvy, hrozí kupujúcemu riziko, že jeho vlastnícke právo by nebolo zavkladované v katastri nehnuteľností a kúpnou cenou by už disponoval predávajúci. Práve z toho dôvodu kupujúci odmietajú zaplatiť celú kúpnu cenu ešte pred povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho.

Výška zmluvnej odmeny odborníka (notára alebo právnika) záleží od dohody zmluvných strán. Odmena sa môže pohybovať vo výške niekoľko stoviek eur, pričom väčšinou sa cena odvíja od ceny nehnuteľnosti, príp. od hodín, strávených pri jej príprave.